2026年8月14日現在の法令・公表資料に基づく一般的な解説です。 個別の取引や申告の判断は、保有銘柄、売却経路、取得履歴、他の所得等により異なります。

顧問先から「暗号資産の税金は、もう20％になったのですか」と質問される機会が増えています。2026年は暗号資産課税にとって大きな転換点です。もっとも、説明にあたっては「法律は成立済みであること」と「実際の適用開始日は金商法改正の施行日に連動すること」を切り分けなければなりません。

2026年3月31日には、特定暗号資産の譲渡に関する申告分離課税の骨格を盛り込んだ「所得税法等の一部を改正する法律（令和8年法律第12号）」が公布されました。さらに、同年7月15日には、暗号資産に係る規制見直しを含む金融商品取引法・資金決済法の改正法が成立しています。したがって、「法案審議次第で制度内容が変わる段階」という説明は、現在の状況には当てはまりません。 国税庁「令和8年度 税制改正のあらまし」、PwC Japan「暗号資産に係る2026年金商法等改正法の成立」

一方で、個人の申告分離課税がいつ始まるかは、改正金商法の政令で定める施行日との関係で決まります 。法文上、分離課税は改正金商法の施行日の属する年の翌年1月1日以後に行う譲渡等から適用されます。2027年中に施行される場合、適用開始は2028年1月1日となる見込みです。税率20.315％への移行を前提に説明しつつも、施行日そのものは政令の確定を確認する必要があります。

まず結論｜「法律は成立済み、適用開始日は政令待ち」が正確な説明

顧問先への説明で最初に伝えるべきポイントは、以下のとおりです。

現行制度では、個人の暗号資産の売却・交換・使用による利益は、原則として雑所得に区分され、他の所得と合算する総合課税の対象です。所得税・住民税の本体税率では最高55％となり、復興特別所得税も考慮した最高限界税率は約55.945％です。国税庁「No.1524 暗号資産を使用することにより利益が生じた場合の課税関係」

現行制度と改正後の違い

改正後も、暗号資産の利益が一律で20.315％になるわけではありません。税率だけに注目して「すべての取引が株式と同じ扱いになる」と理解すると、実務上の誤りにつながります。

いつから変わる？制度改正のスケジュール

制度の経緯と、今後確認すべき事項を時系列で整理します。

ここで重要なのは、法律の成立と個人の取引への適用開始は別の論点だということです。法律そのものは成立していますが、適用開始日の基準となる改正金商法の施行日は、政令で確定する必要があります。顧問先には「制度は法制化済み。ただし、開始日は施行日に連動するため、現時点では2028年1月1日が有力な見込み」と説明するのが適切です。暗号資産の分離課税の適用時期と経路要件の解説

分離課税の対象は「特定暗号資産」かつ「国内登録業者経由」の取引

新制度の現物譲渡に係る申告分離課税では、少なくとも次の二つを満たすことが重要です 。

したがって、海外取引所やDEXで直接売却・スワップした場合、分離課税の対象外となる可能性があります。反対に、海外取引所等で取得した暗号資産であっても、最終的に国内の登録業者を通じて売却し、銘柄要件も満たす場合には、対象となり得ます。取得場所だけで判断せず、「何を」「どの経路で売却したか」を取引単位で把握することが必要です。

また、ステーキング、マイニング、レンディング、DeFi報酬などは、報酬を受け取った時点の課税と、その後に売却した時点の課税を分けて検討します。受領時の時価相当額は原則として総合課税の対象となり得ます。一方、受領後に値上がりした部分を売却した際の取扱いは、銘柄・経路などの要件を踏まえて別途判定します。詳細な通達・FAQが公表されるまでは、取引記録を特に丁寧に保存しておくべきです。

損失の3年繰越控除｜「改正後の対象取引の損失」が出発点

新制度では、分離課税の対象となる特定暗号資産の取引で損失が生じた場合、一定の要件の下で翌年以後3年間、将来の対象利益から繰越控除できる仕組みが設けられます。ただし、上場株式等との損益通算はできません。

注意すべきなのは、適用開始前の損失は新制度に自動的に持ち込めない点です。現行の総合課税期間に生じた損失や、適用開始時点の含み損が、そのまま繰越控除の対象になるわけではありません。また、繰越控除を受けるには、損失が発生した年から継続して確定申告を行うことが重要です。

顧問先には「赤字であっても、取引記録と申告を後回しにしない」よう早めに案内しましょう。国内・海外取引所、ウォレット、DEXを横断した取得価額の集計が難しいケースでは、CSVデータ、送受信履歴、ウォレットアドレス、手数料の記録まで保管するよう促すことが実務上有効です。

CARFは2026年1月1日施行｜「即時にすべて把握される」とは説明しない

CARF（Crypto-Asset Reporting Framework、暗号資産等報告枠組み）は、暗号資産取引に関する情報を、取引業者から税務当局へ報告し、参加国・地域の税務当局間で自動的に情報交換するための国際的な枠組みです。日本版CARFは2026年1月1日に施行されています。PwC Japan「日本版CARF（暗号資産等報告枠組み ）導入」

ただし、CARFを理由に「海外取引所の情報が直ちに、例外なく日本の税務当局へ届く」と断定する説明は避けるべきです。実際の情報交換は、取引業者の所在国・地域、参加状況、税務上の居住地、報告対象性などに左右されます。国税庁によれば、国内の暗号資産交換業者等は、一定の非居住者の取引情報を年次で報告する仕組みとなっています。国税庁「暗号資産等報告枠組み（CARF ）に基づく自動的情報交換に関する情報」

税理士としては、CARFを「申告漏れを前提とした威圧的な説明」に用いるのではなく、国境をまたぐ取引を含め、取引履歴と税務居住地の情報を整える必要性が高まっていることを伝えるのが望ましいでしょう。

税理士・会計事務所が今から整えるべき実務体制

分離課税の開始を待つだけではなく、現時点から顧問先の取引実態を棚卸ししておく必要があります。特に、取引経路と取得価額が不明確なままでは、適用開始後も正確な申告はできません。

暗号資産を扱う顧問先が少数であっても、初回の聞き取り項目を標準化しておくと、後の申告・調査対応の負担を抑えられます。事務所全体の業務設計やソフト選定を見直す際には、税理士顧問料の相場とDX対応での選び方もあわせて確認するとよいでしょう。

法人の期末時価評価と相続実務は、個人の分離課税と別に確認する

今回の申告分離課税は、主として個人の所得税に関する制度です。法人が保有する暗号資産については、個人の分離課税とは別に、法人税上の期末時価評価の取扱いを確認する必要があります。活発な市場が存在する暗号資産は、原則として期末時価評価の対象となり得ますが、一定の譲渡制限付き暗号資産や自己発行暗号資産には例外があります。保有目的、譲渡制限、流通状況を踏まえた判断が必要です。

また、相続では、保有の有無の把握、秘密鍵・シードフレーズ等へのアクセス、取引所アカウントの承継手続、評価時点の価格資料の保存が実務課題になります。税額計算だけでなく、相続人が資産を把握・管理できる体制まで含めて確認することが重要です。資産評価を含む相続実務の見直しには、相続税対策マンション購入の評価方法の大転換も参考になります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 暗号資産の分離課税は、もう確定していますか？

制度の骨格は法制化されています。 所得税法等改正法は2026年3月31日に公布され、金商法・資金決済法の改正法も同年7月15日に成立しています。ただし、個人の取引に対する適用開始日は改正金商法の施行日に連動するため、政令による施行日の確定を確認する必要があります。

Q2. 2028年1月1日から必ず20.315％になりますか？

2027年中に改正金商法が施行される場合、2028年1月1日からの適用となります。もっとも、法令上の基準は「施行日の属する年の翌年1月1日」であるため、政令で施行日が確定するまでは、2028年開始を確定日として断言しないことが大切です。また、20.315％となるのは、分離課税の要件を満たす取引に限られます。

Q3. すべてのビットコインやアルトコインが分離課税の対象ですか？

いいえ。対象は特定暗号資産に限られます。さらに、国内の登録業者への売却・売委託など、所定の経路で譲渡することも必要です。対象銘柄の範囲や除外銘柄は、今後の財務省令等を確認してください。

Q4. 海外取引所で買った暗号資産は、分離課税の対象外ですか？

取得した場所だけで一律に決まるわけではありません。海外取引所で直接売却・交換した場合は対象外となる可能性がありますが、海外で取得した暗号資産を国内の登録業者に移し、対象銘柄を所定の経路で売却する場合は、分離課税の対象となり得ます。取引ごとの経路を記録しておくことが重要です。

Q5. 2027年までに生じた損失は、将来3年間繰り越せますか？

原則としてできません。3年間の繰越控除は、新制度の適用開始後に分離課税の対象取引で生じた損失が前提です。適用開始前の損失や含み損が自動的に繰越対象になるわけではありません。繰越控除を利用する年は、損失が生じた年から継続して確定申告を行う必要があります。

Q6. CARFが始まったので、海外取引所を利用した事実はすぐに税務署へ伝わりますか？

CARFは国際的な自動情報交換の枠組みですが、情報交換の時期・範囲は、取引業者の所在国・地域、制度への参加状況、税務居住地、報告対象性などによって異なります。「すべての情報が直ちに伝わる」と断言するのではなく、海外取引所やウォレットを含めた取引履歴を整備し、適正な申告を行う必要性が高まっていると理解するのが適切です。

まとめ｜税率より先に「取引経路と記録」を整えるべき

2026年の改正で、暗号資産の申告分離課税は、もはや単なる要望や税制改正大綱の方向性ではなく、法律として制度化されたテーマになりました。税理士・会計事務所としては、「法案が成立するかどうか」を説明する段階から、「顧問先のどの取引が新制度の対象になり得るか」を把握する段階へ、対応を進める必要があります。

今回の改正で最も重要なのは税率20.315％という数字そのものではありません。分離課税の適用には、特定暗号資産であることに加え、国内の登録業者を通じた譲渡という経路要件があります。保有銘柄だけでなく、海外取引所、DEX、自己保管ウォレットを経た資産移動まで整理できていなければ、適用開始後に正確な判定はできません。

顧問先には、安易に売却時期や取引経路の変更を勧めるのではなく、まず取引履歴・取得価額・ウォレット間の移動記録を保存するよう案内することが先決です。政令・省令・通達等により残る細目が明らかになった時点で、各顧問先の取引実態、所得状況、法人保有の有無を踏まえ、個別に検討することが実務的かつ安全な対応だと考えます。

暗号資産を含む顧問先対応の標準化や業務設計を見直す際は、顧問先100件以下の会計事務所が直面する「2026年問題」もあわせてご覧ください。

取引履歴の記帳をどう効率化するか

暗号資産の取引履歴は件数が多く、顧問先から届く資料の形式もさまざまです。CSVを取り込んで仕訳作成を自動化できる環境を整えておくと、申告期の負担を抑えられます。

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参考資料

外部資料はすべて別タブで開きます。

• • 国税庁「令和8年度 税制改正のあらまし」

• • PwC Japan「暗号資産に係る2026年金商法等改正法の成立」

• • 国税庁「No.1524 暗号資産を使用することにより利益が生じた場合の課税関係」

• • 国税庁「暗号資産等報告枠組み（CARF ）に基づく自動的情報交換に関する情報」

• • PwC Japan「日本版CARF（暗号資産等報告枠組み ）導入」

免責事項： 本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の取引・投資・申告に関する助言ではありません。暗号資産の税務上の取扱いは個別の事実関係により異なるため、実際の申告や取引判断にあたっては、最新の法令、通達、FAQ等を確認してください。

顧問先から必ず聞かれる「私も税金が下がりますよね？」という質問

「178万円の壁で手取りが増える」「年3〜5万円の減税」――こうした見出しを目にするたび、顧問先の個人事業主やフリーランスから「自分も税金が下がりますよね？」と期待を込めた質問を受ける機会が増えています。しかし税理士や会計事務所スタッフとして実務を担う立場から見ると、”178万円”という数字のインパクトに比べて、個人事業主（事業所得者）への直接的な減税効果は限定的になりやすいというのが実態です。

その理由はシンプルです。今回の「178万円の壁」の正体が、基礎控除＋給与所得控除（最低保障）という”給与所得者向けの設計”を強く含んでいるからです。財務省の令和8年度税制改正大綱でも、基礎控除や給与所得控除の見直し、特例措置が整理されており、制度の骨格を見れば、給与所得者とそれ以外の所得者では恩恵の受け方が大きく異なることが分かります。

本記事では、税理士・会計士／会計事務所スタッフ向けに、「178万円の壁」が個人事業主に効きにくい”3つの盲点”を整理し、顧問先への説明で炎上しないための「期待値コントロール」のポイントまでまとめます。さらに、関連する外部リソースや動画解説も織り交ぜながら、実務に即した理解を深めていきます。

「178万円の壁」とは何か？2026年改正のポイント（103万→160万→178万）

まず押さえておきたいのは、「178万円の壁」は”個人事業主の売上”の話ではなく、主に所得税の課税最低限（給与収入ベースで語られやすい）としての文脈で広がっているという点です。財務省の大綱では、物価上昇への対応として、基礎控除等を引き上げる仕組みを創設するとともに、就業調整への対応や中低所得者への配慮を行いつつ、所得税の課税最低限を178万円まで特例的に先取りして引き上げる趣旨が示されています。

178万円の内訳は「基礎控除＋給与所得控除」

ここが最重要です。報道で”178万円”が一人歩きしますが、制度上は「控除の合計」の話です。大綱に基づく主要ポイント（概略）は以下です。

基礎控除（本則）：合計所得金額2,350万円以下は、令和7年度改正で48万円から58万円に引き上げられた後、令和8年度改正でさらに4万円引き上げられ、62万円となります（令和8年分以後）。

給与所得控除（最低保障額）：令和7年度の55万円から65万円への引き上げに続き、令和8年度改正でさらに4万円引き上げられ、69万円になります（令和8年分以後）。

さらに大綱では、基礎控除の特例加算（合計所得金額489万円以下の場合、令和8・9年に42万円を加算）や、給与所得控除最低保障額の特例（令和8・9年に＋5万円）が整理されています。この特例措置を適用すると、基礎控除が最大104万円（62万円＋42万円）、給与所得控除が最大74万円（69万円＋5万円）となり、合計で178万円という数字が導かれます。

この「給与所得控除」が入る時点で、個人事業主への効き方がズレ始めるのです。

実務で役立つ解説動画

制度の全体像を視覚的に理解したい場合は、税理士による解説動画が参考になります。例えば、オタク会計士ch（山田真哉氏）の「年収178万円の壁」解説動画では、令和8年度税制改正のポイントを個人事業主・会社員双方の視点から分かりやすく整理しています。

また、「178万円に騙されるな」という視点で解説する動画も、顧問先への説明時の注意点を学ぶのに役立ちます。

個人事業主への恩恵が限定的な3つの理由（＝3つの盲点）

理由①：「給与所得控除」は給与所得者専用（個人事業主には乗らない）

個人事業主の所得計算は基本的に「売上−必要経費（＋青色申告特別控除等）」です。一方、給与所得者は必要経費の代わりに給与所得控除を使います。今回の”壁”の引上げで目立つのが、給与所得控除（最低保障額）の引上げと特例です。これは大綱に明記された通り、制度上「給与所得控除」の枠組みで設計されています。

つまり、顧問先の個人事業主に対しては、こう言い換えると伝わります。「ニュースの”178万円”は、基礎控除だけの話ではなく、”給与の人のための控除（給与所得控除）”もセットで増えている数字です。事業所得の人はその部分がありません」。これが第一の盲点です。

給与所得控除は、その名の通り「給与所得」に対してのみ適用される控除であり、制度上、給与所得控除と事業所得は明確に区別されています。財務省大綱では、個人事業主向けには別途「青色申告特別控除」の拡充（55万円→65万円、65万円→75万円）が設けられており、給与所得者とは異なる支援策が用意されています。つまり、「178万円の壁」という恩恵の大部分は、給与所得者に向けられた設計なのです。

理由②：「基礎控除の特例上乗せ」も”給与の手取り増”として語られやすい

基礎控除（本則）の引上げは、所得区分に関係なく影響します。しかし”178万円”というインパクトを作っているのは、基礎控除の特例加算（低〜中所得向けの上乗せ）の部分です。大綱では、合計所得金額のレンジに応じて加算額が規定され、年分によっても設計が変わります。

ここで実務的に起きる誤解は次の2つです。まず、「上乗せがある＝全員が大きく得する」と思われがちですが、実際は所得レンジ等で効き方が変わります。また、給与所得者は給与所得控除が同時に増えるので、結果的に”給与のほうが得した感”が出やすいのです。

税理士としては、顧問先の「私は何万円得？」に答える前に、”178万円＝誰でも一律に効く非課税ライン”ではないことを先に説明した方が、後の納得がスムーズです。合計所得金額489万円以下の個人事業主であれば、令和8・9年の2年間は基礎控除の特例加算（＋42万円）も適用されるため、その場合の減税額はより大きくなりますが、この特例は時限措置であり、恒久的な効果ではない点に注意が必要です。

理由③：「社会保険の壁（106万・130万）」は別問題（税の壁だけでは手取りが決まらない）

税の”壁”が上がっても、働き控えや手取り逆転の主因は社会保険側にあるケースが少なくありません。第一生命経済研究所の論考でも、「年収の壁」の議論が税だけに寄ってしまうことへの問題意識が述べられています。実際、税制では配偶者特別控除や学生向けの特定親族特別控除によって、税負担の急増による手取りの大幅な逆転は生じない仕組みになっています。

しかし社会保険は別物です。社会保険料が一定年収を超えると突如発生することで、手取り収入の逆転が生じます（いわゆる106万円・130万円・週20時間の壁）。厚労省は社会保険（厚生年金・健康保険）の加入対象拡大について整理しており、いわゆる「106万円の壁」とされてきた賃金要件の撤廃などが公式サイトで説明されています。撤廃の時期は、法律の公布から3年以内で、全国の最低賃金が1,016円以上となることを見極めて判断されます。

ここで重要なのは、顧問先の質問が「税金」なのか「社会保険」なのかが混線していることが多い点です。面談では次の順番で切り分けるのが安全です：その”壁”は所得税／住民税／社会保険のどれの話か、本人は給与所得者か個人事業主か（給与所得控除があるか）、世帯（配偶者・子）の働き方も含めて「世帯最適」の話か、という3つの視点です。

【比較表】給与所得者 vs 個人事業主の減税額シミュレーション（考え方の違い）

ここは誤解が生まれやすいので、あえて結論から書きます。

給与所得者：基礎控除＋給与所得控除（最低保障額＋特例）という”二段ブースト”が効きやすい。報道で「年3〜5万円の減税」と語られるのは、主にこの層を指しています。

個人事業主：給与所得控除がないため、主に基礎控除側の変化が中心になりやすい。基礎控除の本則引き上げ（＋4万円）だけで計算すると、所得税の限界税率が5%〜10%程度の層なら、4万円×5%＝2,000円、4万円×10%＝4,000円という計算になります。

また、個人事業主の場合、比較の「年収」が”売上”を指すのか”所得（利益）”を指すのかで結果が激変します。したがって、顧問先向けの説明では「年収＝売上」で会話を進めず、所得（利益）ベースで置き直すのが実務上の正解です。

年収300・500・700の比較で必ず確認すべき前提

シミュレーションをする場合、少なくとも以下が揃わないと「減税額」が数字として確定しません：所得控除（社会保険料控除、配偶者控除、扶養、医療費、生命保険等）、住民税の扱い（自治体差、均等割、非課税判定）、社会保険加入状況（扶養内／加入）、個人事業主の場合は青色申告（10/55/65万）、専従者給与、必要経費の実態などです。

その上で、”壁の数字が変わった＝自分の税金が同じだけ下がる”ではないことを、まずは伝えるのがポイントです。野村総合研究所（NRI）の試算によれば、財務省試算に基づき、今回の178万円引き上げによる追加の減税規模は年間約6,500億円とされています。ただし、マクロの減税規模と、個人の体感は別物です。顧問先へは「”平均で数万円”という話があっても、給与か事業か、所得帯や控除状況で体感は大きく変わります」という一言が効きます。

個人事業主が実際に受けられる恩恵とは？

1) 基礎控除の本則引き上げ（58万円→62万円）は「年数千円」になりやすい

個人事業主に直接効きやすいのは、基礎控除（本則）の＋4万円です（令和7年度の48万円→58万円の後、令和8年度でさらに＋4万円）。大綱に明記されています。所得税の限界税率が5%〜10%程度の層なら、単純化すれば4万円×5%＝2,000円、4万円×10%＝4,000円といったオーダーになりやすく、「ニュースほど変わらない」という感覚が出ます（もちろん他の控除や所得レンジで変動します）。

合計所得金額489万円以下の個人事業主であれば、令和8・9年の特例加算（＋42万円）も適用されるため、この2年間はより大きな減税効果を得られます。ただし、これは時限措置であることを忘れてはなりません。

2) 青色申告特別控除など”既存の武器”が引き続き主戦場

個人事業主の税額最適化の中心は、依然として青色申告特別控除、事業専従者給与、小規模企業共済やiDeCoなど（該当者）、必要経費の設計と証憑管理といった領域です。今回の「178万円の壁」は、ここを大きく動かす話ではありません。したがって顧問先には、「今回の改正で劇的に得するより、従来の制度設計の精度が効く」と伝える方が、実務に沿った期待値になります。

なお、令和8年度改正では青色申告特別控除も拡充されており、e-Tax利用等の要件を満たす場合の控除額が55万円から65万円に、電磁的記録の保存等を行う場合の控除額が65万円から75万円にそれぞれ10万円引き上げられます（令和9年分以後）。青色申告の詳細については当サイトの関連記事でも触れています。

3) 家族がパート・アルバイトなら「世帯としては恩恵が出る」ことがある

顧問先本人が個人事業主でも、配偶者や子が給与所得者なら”壁”の影響は家計に出ます。ここは税理士の腕の見せどころで、本人の税額だけでなく、世帯最適（扶養・働き方・社保）の視点で説明すると満足度が上がります。特に配偶者控除や扶養控除の所得要件も今回の改正で引き上げられているため、世帯全体での税負担軽減効果を丁寧に説明することが重要です。

顧問先への説明ポイント｜期待値コントロールが重要

「年3〜5万円の減税」報道の正体：制度と属性を分解する

NRIの解説では、年収の壁引上げ合意に関して、追加の減税規模が年6,500億円といった整理が述べられています。ただし、マクロの減税規模と、個人の体感は別物です。顧問先へは次の一言が効きます：「”平均で数万円”という話があっても、給与か事業か、所得帯や控除状況で体感は大きく変わります」。

この一言があるだけで、後から「思ったより減ってない！」のクレームを大きく減らせます。実際、第一生命経済研究所のレポートでは、年収200万円以下の層は既に社会保険料控除等を加えると課税所得がゼロに近い状態であり、課税最低限を引き上げても実際の減税額はほとんど変わらないという実態が指摘されています。

税の話なのに”住民税・社保”が絡むと誤解が増える

第一生命経済研究所の論考でも、税だけでなく住民税や社会保険の論点が見落とされやすいことが示唆されています。面談での鉄板フレーズは以下です：「所得税の壁」と「住民税の壁」は同じではない、「税が下がる」と「手取りが増える」は同じではない（社保で逆転し得る）という2点を明確に伝えることです。

実際、今回の改正では所得税の基礎控除は大幅に引き上げられましたが、住民税の基礎控除は据え置きまたは小幅な引き上げにとどまっています。住民税の課税最低限は依然として低い水準（114万円程度）に留まる見込みであり、所得税が非課税でも住民税は課税されるケースが出てきます。この点を事前に説明しておくことで、後のトラブルを防げます。

時限措置リスク（年分指定）を必ず一言添える

大綱では、特例の適用年分が明示されている項目があります（例：給与所得控除最低保障額の特例が令和8・9年、基礎控除の特例加算も令和8・9年など）。顧問先には、「恒久（ずっと）効く部分」と「時限（期間限定）の部分」を分けて説明する、これだけで、翌年以降の”話が違う”トラブルを予防できます。

特に、令和10年以降は特例加算が段階的に縮小される可能性もあるため、「今年・来年は大きな減税効果があるが、令和10年からは元に戻る可能性がある」という点を明確に伝えておくべきです。

よくある質問（FAQ）

顧問先から実際に聞かれる質問を、エビデンスと共にまとめました。面談前の予習や、問い合わせ対応にご活用ください。

Q1. 「178万円の壁」って、個人事業主（フリーランス）の”売上”が178万円まで非課税という意味ですか？

A. いいえ、違います。 一般に「178万円の壁」として語られているのは、主に所得税の課税最低限（給与収入ベースで説明されやすい）の話です。

個人事業主の場合、「売上」ではなく所得（利益）＝売上−必要経費が税計算のベースになるため、同じ”年収○万円”という言葉でも意味が異なります。制度の枠組みとしては、財務省の令和8年度税制改正大綱で、基礎控除や給与所得控除（最低保障額）などの見直しが整理されており、「課税最低限を178万円まで特例的に先取りして引き上げる」と明記されています。

顧問先への説明例： 「178万円というのは、給与所得者が給与収入として178万円まで所得税がかからない、という意味です。個人事業主の場合は、売上から経費を引いた”所得”で判断しますので、売上が178万円でも経費が多ければ所得税はかかりません。逆に、経費が少なければ売上178万円以下でも課税される可能性があります」

Q2. 個人事業主でも減税はありますか？どの改正が一番効きますか？

A. 減税はありますが、直接効きやすいのは基礎控除の引上げ（本則＋4万円）です。

個人事業主にも影響はありますが、直接効きやすいのはまず基礎控除（本則）の引上げ（58万円→62万円、＋4万円）です。ただし”178万円”を構成する要素の一つである給与所得控除（最低保障額）は給与所得者向けの控除なので、個人事業主にはそのまま適用されません。

一方で、個人事業主には別途「青色申告特別控除」の拡充があります。財務省大綱によれば、e-Tax利用等の要件を満たす場合の控除額が55万円から65万円に、電磁的記録の保存等を行う場合の控除額が65万円から75万円にそれぞれ10万円引き上げられます（令和9年分以後）。

最も効く対策：

１：青色申告特別控除の最大化（10万円の増額、令和9年分～）

２：基礎控除の本則引上げ（＋4万円）

３：令和8・9年の特例適用（合計所得489万円以下なら＋42万円）

Q3. 「年3〜5万円減税」って本当ですか？個人事業主も同じくらい下がりますか？

A. 一律ではありません。 マクロの減税規模や平均的な”見せ方”と、個々人の減税額は別物です。給与か事業か、所得帯、各種控除、住民税、社会保険などで体感は大きく変わります。

野村総合研究所（NRI）の試算では、財務省試算に基づき、今回の178万円引き上げによる追加の減税規模が年間約6,500億円とされていますが、これは全体のマクロ数字です。

個人レベルの減税額（目安）：

• • 給与所得者（特例フル適用）： 年8,000円～30,000円程度
    • • 恒久措置（本則のみ）：年8,000円程度（＋8万円×税率10%想定）
    • • 特例込み（令和8・9年）：年15,000～30,000円程度

• • 個人事業主（特例フル適用）： 年4,000円～20,000円程度
    • • 恒久措置（本則のみ）：年4,000円程度（＋4万円×税率10%想定）
    • • 特例込み（令和8・9年）：年10,000～20,000円程度

顧問先への説明例： 「報道で”年3〜5万円”と言われているのは主に給与所得者の話で、しかも特例措置込みの数字です。個人事業主の場合、恒久的な減税効果は年4,000円程度、特例が適用される令和8・9年は年1〜2万円程度とお考えください。ただし、青色申告特別控除の拡充を活用すれば、さらに年1万円程度の減税効果が見込めます」

Q4. 住民税も「178万円の壁」みたいに同じように下がるのですか？

A. 同じようには下がりません。 「年収の壁」議論は所得税側に注目が集まりやすい一方で、実務では住民税や社会保険の論点も絡むため、誤解が生まれがちです。

第一生命経済研究所の論考でも、住民税・社会保険など”税以外”も含めた論点が見落とされやすいことが指摘されています。具体的には、今回の改正で所得税の基礎控除は大幅に引き上げられましたが、住民税の基礎控除は43万円のまま据え置きまたは小幅な引き上げにとどまっています。

その結果、住民税の課税最低限は114万円程度に留まる見込みで、所得税が非課税でも住民税は課税されるケースが出てきます。

主な違い：

顧問先への説明例： 「所得税は178万円まで非課税になっても、住民税は114万円程度から課税されます。住民税は一律10%なので、所得税より税率が高い場合もあります。『所得税ゼロ』でも『住民税はかかる』というケースが増えますので、ご注意ください」

Q5. 「106万円・130万円の壁（社会保険）」と「178万円の壁（税）」は同じ話ですか？

A. 別の話です。 「178万円の壁」は主に税（所得税）の文脈で語られやすいのに対し、106万円・130万円などは社会保険（加入要件・扶養認定等）の文脈です。

厚生労働省の公式サイトでは、社会保険の加入対象拡大や要件見直しが整理されており、いわゆる「106万円の壁」の要因である「月額8.8万円以上」という賃金要件を撤廃することが明記されています。撤廃の時期は、法律の公布から3年以内で、全国の最低賃金が1,016円以上となることを見極めて判断されます。

3つの壁の違い：

さらに、第一生命経済研究所のレポートでは、「働き控えを生じさせている本質的な要因は社会保険の壁」であり、税制の課税最低限を引き上げるだけでは「年収の壁」問題の解決にはつながらないと指摘されています。

顧問先への説明例： 「178万円の壁は”税金”の話で、106万円・130万円の壁は”社会保険”の話です。税金が減っても、社会保険料の負担が増えれば手取りは減る可能性があります。逆に、社会保険に加入することで将来の年金受給額が増えるメリットもあります。ご家庭の状況に応じて、どちらが有利か総合的に判断する必要があります」

実務で使える関連リソース

電子帳簿保存法との連動も意識

個人事業主の税務対応は、今回の税制改正だけでなく、電子帳簿保存法の対応とも密接に関わっています。当サイトの電子帳簿保存法ガイドでは、青色申告特別控除の要件と電子帳簿保存の関係についても詳しく解説しています。

インボイス制度の経過措置も2026年で変更

また、2026年10月からはインボイス制度の経過措置も変更されます。免税事業者との取引における仕入税額控除の割合が80%から50%に引き下げられるため、個人事業主の取引環境にも影響が出ます。インボイス経過措置の詳細はこちらをご確認ください。

KSK2システム導入で税務調査も変化

さらに、2026年9月には国税庁の基幹システムが「KSK2」へ全面移行します。AI技術を活用した税務調査の高度化が予想されており、個人事業主の適正な記帳と申告の重要性がますます高まります。KSK2導入の詳細はこちらで解説しています。

まとめ

「178万円の壁」は、基礎控除＋給与所得控除（最低保障額の引上げや特例を含む）の合計として語られやすく、制度設計上、給与所得者の体感が大きくなりがちです。個人事業主・フリーランスは給与所得控除がないため、直接効くのは主に基礎控除側で、恒久的な減税額は「数千円〜」のオーダーに収まりやすいケースがあります（令和8・9年の特例適用時は別）。

さらに、働き方の意思決定に影響するのは税だけでなく社会保険（106万・130万等）で、顧問先の質問は「税／住民税／社保」を切り分けて説明するのが安全です。税理士・会計事務所としては、「178万円」という数字をそのまま顧問先の”減税額”に変換せず、属性（給与か事業か）と前提（控除・社保・世帯）を分解して期待値を調整することが最重要です。

この記事で整理した3つの盲点を押さえておけば、顧問先からの質問にも自信を持って答えられるはずです。制度の本質を理解し、適切な期待値コントロールを行うことで、信頼される税務アドバイザーとしての立ち位置を確立していきましょう。

参考（一次情報・論点整理）

1. 1. 財務省：令和8年度税制改正の大綱（PDF）

1. 1. 野村総合研究所（NRI）：年収の壁178万円合意と減税規模の整理

1. 1. 第一生命経済研究所（DLRI）：「年収の壁」議論で見落とされがちな論点（住民税・社保等）

1. 1. 厚労省：社会保険の加入対象拡大（短時間労働者等）

1. 1. 国税庁：令和7年度税制改正による所得税の基礎控除の見直し等について

動画で学ぶ

• • オタク会計士ch（山田真哉）：年収178万円の壁　令和8年度税制改正

• • 2026年税制改正：個人事業主が必ず知るべき変更点

• • 年収178万円の壁に騙されるな：手取りが増えない理由

相続税の節税対策として、長年にわたり富裕層の間で活用されてきたマンション購入による評価圧縮スキームが、いま大きな転換点を迎えています。「現金で相続すれば1億円の評価だが、タワーマンションに換えれば3,000万円の評価になる」——こうした極端な評価差を利用した節税手法は、税理士業界では公然の秘密として語られ、資産家向けセミナーでは定番の対策として紹介されてきました。しかし、2022年の最高裁判決を契機として、この「常識」が急速に崩壊しつつあります。

2024年1月には区分所有マンションの評価改正が施行され、タワーマンションを中心に評価額が大幅に引き上げられました。従来は市場価格の30％程度で評価されていた物件が、新ルールでは60％程度まで引き上げられるケースも続出しています。これにより、相続税額が従来の2倍以上に跳ね上がるという衝撃的な事態が現実のものとなりました。

しかし、この改正にも抜け道がありました。対象となったのは区分所有マンションのみで、一棟マンションや不動産小口化商品は規制の対象外とされていたのです。これらの商品は新たな節税ツールとして注目を集め、販売会社は「まだ間に合う相続税対策」として積極的な営業活動を展開しました。相続開始直前の「駆け込み購入」による節税スキームも依然として横行していました。

こうした状況に対し、政府は2026年度の税制改正において、さらに踏み込んだ規制を導入する方針を固めました。2025年11月26日に開催された自民党税制調査会では、相続開始前5年以内に購入した投資用不動産について、従来の路線価ベースではなく購入価格ベースでの評価を導入する案が示されたのです。この改正が実現すれば、「相続の数年前に不動産を購入して評価を圧縮する」という手法そのものが封じられることになります。

国税庁の調査によれば、相続開始直前に22億円を借り入れて21億円の一棟マンションを購入し、相続税評価を4.2億円まで圧縮した事例や、3,000万円の不動産小口化商品を480万円で評価して贈与税を大幅に減額した事例など、評価の乖離を悪用した極端な節税スキームが後を絶たない状況が報告されています。こうした実態を踏まえ、税務当局は「租税回避行為」と「適正な節税」の境界線を明確にし、過度な評価圧縮に歯止めをかける姿勢を鮮明にしています。

この改正が実現すれば、不動産を活用した相続税対策の常識が根底から覆ることになります。相続開始前3年に2億円で購入したマンションの相続税評価額は、従来なら6,000万円程度でしたが、新ルールでは1億6,000万円となり、相続税額は360万円から約5,000万円へと激増する可能性があるのです。すでに投資用不動産を保有している方、これから相続対策を検討しようとしている方にとって、この税制改正の動向を正確に理解し、適切な対応を準備することが喫緊の課題となっています。

本記事では、なぜマンション購入が節税対策として機能してきたのか、2022年の最高裁判決が何を変えたのか、2024年と2026年の税制改正がどのような影響をもたらすのか、そして今後の相続税対策はどうあるべきかについて、具体的な数値とともに詳しく解説していきます。

なぜマンション購入が節税対策として注目されたのか

相続税における不動産の評価額は、長年にわたり市場価格よりも大幅に低く算定されてきました。土地部分は国税庁が発表する路線価で評価されますが、この路線価は市場価格の約80％程度に設定されています。さらに建物部分は固定資産税評価額で評価されるため、新築時でも建築費の50～70％程度となり、全体として市場価格の半分以下で評価されるケースも珍しくありませんでした。

特に顕著だったのがタワーマンションです。高層階になるほど眺望や希少性により市場価格は高騰しますが、相続税評価額は階数に関わらずほぼ同額となるため、その乖離は極めて大きなものとなっていました。国税庁が平成30年に実施した調査では、戸建て住宅の市場価格と相続税評価額の乖離率が平均1.66倍だったのに対し、マンション全体では2.34倍、総階数20階以上のタワーマンションに至っては3.16倍という驚異的な数値が明らかになっています。

この評価の乖離を利用すれば、例えば2億円の現金をタワーマンションに換えるだけで、相続税評価額を6,000万円程度まで圧縮できる可能性がありました。さらに賃貸に出せば貸家建付地評価が適用され、評価額はさらに減少します。この仕組みが「タワマン節税」として広く知られるようになり、相続対策の定番手法として定着していったのです。

2022年最高裁判決が示した転換点

このような節税スキームに対し、税務当局が本格的に動き出すきっかけとなったのが、2022年4月19日の最高裁判決でした。この事案では、被相続人が相続開始の約2年前に10億円を借り入れて13億円の投資用マンション2棟を購入し、相続人が財産評価基本通達に従って評価額を約3億3,000万円と算定して相続税をゼロと申告していました。

しかし税務署は、この評価方法を財産評価基本通達総則6項に基づいて否認し、不動産鑑定士による評価額約12億7,000万円で課税処分を行いました。相続人側は「通達に従った適正な申告だ」と主張しましたが、最高裁は「相続税の負担軽減を意図して不動産の購入や資金の借り入れが行われ、他の納税者との間に看過しがたい不均衡が生じている」として、税務署側の主張を全面的に支持したのです。

この判決は、形式的に通達に従っていても、実質的に租税回避と認められる場合には否認されうることを明確に示しました。相続税の専門家の間では「伝家の宝刀」と呼ばれてきた総則6項の適用が最高裁で認められたことで、過度な節税スキームへの警鐘が鳴らされることとなりました。

詳しい判決の背景と影響については、税理士法人チェスターによる詳細な解説が参考になります。

2024年1月からの新評価ルール

最高裁判決を受けて、国税庁は2024年（令和6年）1月1日以降の相続・贈与から、区分所有マンションの評価方法を大幅に見直しました。新しい評価方法では、マンションの築年数、総階数、所在階、敷地持分狭小度の4つの要素から「評価乖離率」を算出し、それを基に「区分所有補正率」を求めて従来の評価額に乗じる方式が導入されています。

具体的には、評価乖離率が1.67倍を超える物件については、相続税評価額が市場価格の60％程度となるよう補正が行われます。これにより、従来は市場価格の30％程度で評価されていたタワーマンションでも、60％程度まで評価額が引き上げられることになりました。例えば市場価格2億円のタワーマンションの場合、従来は6,000万円程度で評価されていたものが、新ルールでは1億2,000万円程度で評価されることになります。

この改正により、タワーマンションを中心とした極端な評価圧縮スキームには一定の歯止めがかかりましたが、一棟マンションや不動産小口化商品は対象外とされていたため、新たな抜け道として注目を集めることになったのです。

国税庁の公式パンフレットでは、新評価方法の詳細な計算例が示されています。

2026年税制改正で検討される「5年ルール」

2024年の改正では手つかずだった一棟マンションや不動産小口化商品を使った節税スキームに対し、政府は2026年度の税制改正でさらに踏み込んだ規制を導入する方針です。2025年11月26日に開催された自民党税制調査会では、相続開始前または贈与前5年以内に取得した賃貸用不動産について、従来の路線価や固定資産税評価額ではなく、取得価額を基に評価する方針が示されました。

この新ルールの核心は「購入価格×地価変動割合×0.8」という評価式にあります。具体的には、不動産の取得価額を基準とし、取得時から相続時までの地価変動を反映させ、評価の安全性を考慮して0.8（斟酌割合）を乗じた金額が評価額となります。例えば、相続開始3年前に2億円で購入した賃貸マンションの場合、地価変動がほぼ横ばいであれば、評価額は「2億円×1.0×0.8＝1億6,000万円」となり、従来のように大幅な評価圧縮は期待できなくなります。

対象となるのは、相続開始前または贈与前5年以内に対価を伴う取引で取得した賃貸用不動産すべてです。区分所有マンション、一棟賃貸マンション、不動産小口化商品など、他人に賃貸している投資用不動産であれば、種類を問わず適用されることになります。ただし、被相続人や親族が実際に居住している自宅については、基本的に従来の評価方法が維持される見込みです。

日本経済新聞の報道によれば、この改正案は2025年12月に公表予定の令和8年度税制改正大綱への反映が目指されており、2026年にパブリックコメントを経て財産評価基本通達が改正される見通しです。

節税効果の劇的な変化を数値で理解する

新ルールが導入された場合、相続税負担がどれほど変化するのか、具体的な数値で見てみましょう。市場価格2億円の投資用マンションを相続開始3年前に購入したケースで比較します。

従来の評価方法では、土地部分は路線価（市場価格の約80％）、建物部分は固定資産税評価額（時価の約50～70％）で評価されるため、全体として市場価格の約30％、つまり6,000万円で評価されていました。相続人が1人で、他に財産がない場合、基礎控除（3,600万円）を差し引いた課税遺産総額は2,400万円となり、相続税率15％を適用すると相続税額は約360万円でした。

2024年の改正後は、評価乖離率に基づく補正により、評価額は市場価格の約60％、つまり1億2,000万円となります。基礎控除後の課税遺産総額は8,400万円となり、税率30％を適用すると相続税額は約2,520万円に跳ね上がります。従来と比較して約2,160万円の増税となる計算です。

さらに2026年の新ルールが適用されると、評価額は「購入価格2億円×地価変動割合1.0×0.8＝1億6,000万円」となります。基礎控除後の課税遺産総額は1億2,400万円となり、税率40％を適用すると相続税額は約4,960万円となります。従来の評価方法と比較すると、実に約4,600万円もの増税となる可能性があるのです。

この数値は、単に税負担が増えるという以上の意味を持っています。相続開始直前の「駆け込み」不動産購入による節税効果は、事実上消滅することを意味しているからです。

国税庁が問題視する具体的事例

政府税制調査会の資料では、実際に問題となっている事例が具体的に示されています。最も象徴的なのは、被相続人が相続開始の約2年8か月前に、主宰法人から22億円を借り入れて一棟賃貸マンションを21億円で購入したケースです。

相続人らは、この賃貸マンションを財産評価基本通達に基づいて4.2億円と評価し、借入金残高22億円を債務控除することで、相続税額を大幅に圧縮して申告しました。通達に従えば形式的には適法ですが、購入価格21億円の物件が相続税評価では4.2億円（約80％減）となり、借入金控除と合わせて大幅な節税効果を生んでいました。

もう一つの典型例が、不動産小口化商品を使ったスキームです。贈与者が販売会社から3,000万円で不動産小口化商品（信託受益権）を購入し、これを受贈者に贈与します。受贈者は通達に基づいて480万円と評価して贈与税を申告し、その直後に販売会社に売却して約3,000万円の現金を手にします。実質的には現金贈与とほぼ同じですが、評価の仕組みを利用することで贈与税額を大幅に圧縮していたのです。

これらの事例について、国税庁は「市場価格と通達評価額との乖離を利用して相続税額・贈与税額を大幅に圧縮している」として問題視しており、今回の改正案はこうした過度な節税スキームに歯止めをかけることを明確な目的としています。

山田&パートナーズの税制調査会資料解説では、これらの事例が詳しく分析されています。

今後の相続税対策で重要となる3つの視点

マンション購入による評価圧縮が困難になる中、今後の相続税対策はどのように考えるべきでしょうか。重要なのは、単一の手法に依存せず、複数の対策を組み合わせた総合的なアプローチです。

第一に、生命保険の戦略的活用があります。契約者と被保険者が被相続人、受取人が相続人である生命保険金については、「500万円×法定相続人の数」まで相続税が非課税となります。配偶者と子2人が相続人の場合、1,500万円まで非課税で財産を移転できることになります。生命保険には財産の承継先を明確に指定できる利点もあり、相続争いの防止効果も期待できます。特に、事業承継や特定の相続人に重点的に財産を承継させたい場合には、極めて有効な手段となります。

第二に、生前贈与の計画的実施です。2024年からは相続時精算課税制度に年110万円の基礎控除が新設され、この範囲内であれば贈与税の申告も不要となりました。暦年贈与の基礎控除110万円と合わせて活用すれば、長期的な視点での財産移転が可能です。ただし、相続開始前7年以内の贈与は相続財産に加算されるため、できるだけ早期から計画的に実施することが重要です。

教育資金贈与（1人当たり1,500万円まで非課税）や結婚・子育て資金贈与（1人当たり1,000万円まで非課税）といった特例制度も、適切に活用すれば効果的な対策となります。これらの制度には適用要件や期限がありますが、次世代への資金援助と節税を同時に実現できる点で、検討する価値は十分にあります。

第三に、小規模宅地等の特例の最大活用です。この特例は、住宅用地や事業用地について大幅な評価減を認める制度で、適用要件を満たせば土地の評価額を最大80％減額できます。居住用宅地の場合は330㎡まで80％減額、事業用宅地の場合は400㎡まで80％減額が可能です。

重要なのは、被相続人の居住形態や事業形態を適切に整備し、相続人の居住継続や事業継続の要件を満たすよう事前に準備することです。「家なき子」特例の活用など、複雑な要件についても専門家のアドバイスを受けながら計画的に準備する必要があります。

既存物件保有者が注意すべきポイント

新ルールの対象は「相続開始前または贈与前5年以内に取得した」不動産であるため、既に5年以上前から所有している不動産については従来の評価方法が適用される見込みです。したがって、長期保有している賃貸不動産については、直ちに影響を受けるわけではありません。

ただし、大規模修繕や増築を行った場合の取扱いについては、今後の通達改正で明確化される必要があります。また、居住用と投資用の区別も重要です。今回の改正案は「投資用不動産」、つまり他人に賃貸している不動産が対象であり、被相続人や親族が実際に居住している住宅については基本的に従来の評価方法が維持される見込みです。

しかし、居住実態の判断については厳格な審査が行われる可能性があります。形式的に住民票を移しただけでは居住実態が認められないリスクもあるため、実質的な生活の本拠がどこにあるかが重要な判断要素となります。光熱費の使用状況、郵便物の配達先、家族の生活実態など、様々な角度から居住実態が確認される可能性があります。

また、改正案の対象外であっても、財産評価基本通達総則6項による否認リスクは依然として残存します。総則6項では「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」と定められており、明らかに租税回避目的と認められる取引については個別に否認される可能性があります。

特に高齢での多額借入による不動産購入、購入直後の相続発生、市場価格と相続税評価額の極端な乖離などがある場合には、総則6項の適用リスクが高まります。このリスクを避けるためには、合理的な投資目的の存在、適正な賃料収入の確保、長期保有の意思表示などを明確にしておくことが重要です。

専門家への相談と長期的視点の重要性

相続税対策は、税法の詳細な理解と個別の事情に応じた適切な判断が必要な、極めて専門性の高い分野です。特に今回のような大幅な制度変更がある中では、税理士、司法書士、不動産専門家などの専門家チームによる包括的なアドバイスが不可欠となります。

重要なのは、単に目先の節税効果だけを追求するのではなく、長期的な視点での資産承継計画を立てることです。税制は社会情勢や税収状況に応じて継続的に見直されるため、特定の手法に過度に依存することは、将来的な制度変更によって想定外の負担増を招くリスクがあります。

今回の改正案についても、国会審議の過程で詳細な内容や適用開始時期が変更される可能性があります。2025年12月に公表予定の令和8年度税制改正大綱の内容を注視し、正式決定後の通達改正やパブリックコメントの内容も確認しながら、適切な対応を準備していく必要があります。

相続税対策は「節税」だけが目的ではありません。円滑な財産承継、家族の生活保障、事業の継続など、総合的な視点での計画が求められます。マンション購入という単一の手法が困難になったからこそ、本来の相続対策のあり方を見つめ直す好機ともいえるでしょう。

朝日新聞の解説記事では、不動産オーナーが今後取るべき対応について詳しく分析されています。

変化する税制環境への対応

相続税制度は、社会の公平性を確保し、適正な税負担を実現するために、継続的な見直しが行われています。今回のマンション評価に関する一連の改正は、市場価格と相続税評価額の極端な乖離を是正し、納税者間の公平性を高めることを目的としています。

2022年の最高裁判決、2024年の区分所有マンション評価改正、そして2026年に予定される5年ルールの導入は、いずれも過度な租税回避行為に歯止めをかけるという一貫した方針のもとで進められています。この流れは今後も継続すると考えられ、新たな抜け道的手法が発見されれば、さらなる規制強化が行われる可能性が高いでしょう。

したがって、相続税対策を検討する際には、常に「租税回避と適正な節税の境界線はどこにあるのか」という視点を持つことが重要です。形式的に法令や通達に従っているだけでなく、実質的な経済合理性や投資目的の妥当性が問われる時代になっています。

最新の情報収集と適切な対応準備を怠らず、変化する税制環境に柔軟に対応できる体制を整えることが、これからの相続税対策において最も重要な要素となるでしょう。

より詳しい税制改正の動向については、FP総合研究所の専門解説が参考になります。

2026年税制改正に関するQ&A

Q1. 2026年の税制改正はいつから適用されますか？

A. 2025年12月に公表予定の令和8年度税制改正大綱に方針が盛り込まれ、2026年にパブリックコメントを経て財産評価基本通達が改正される見通しです。

実際の適用開始時期は正式な通達改正後となりますが、令和8年（2026年）以降の相続・贈与から適用される可能性があります。過去の事例を見ると、2024年から施行された居住用区分所有マンションの評価見直しも、2022年12月の税制改正大綱での方針表明後、2023年夏のパブリックコメントを経て通達改正が行われました。

ただし、現時点では検討段階であり、国会審議の過程で内容や時期が変更される可能性もあります。最新情報は国税庁のウェブサイトや税制改正大綱で必ずご確認ください。

参考情報：

• • 税理士法人山田パートナーズ – 貸付用不動産の財産評価について

• • 日本経済新聞 – 投資用マンション節税に歯止め

Q2. 既に保有しているマンションも新ルールの対象になりますか？

A. 新ルールの対象は「相続開始前または贈与前5年以内に取得した」賃貸用不動産です。したがって、既に5年以上前から所有している不動産については、従来の評価方法（路線価・固定資産税評価額ベース）が適用される見込みです。

具体例：

• • 2020年に購入した賃貸マンション → 2025年以降の相続でも新ルールの対象外（購入から5年超経過）

• • 2022年に購入した賃貸アパート → 2027年以降の相続で新ルールの対象（購入から5年以内）

注意点： 大規模修繕や増築を行った場合の取扱いについては、今後の通達改正で明確化される必要があります。また、建物部分の大幅な価値向上を伴うリノベーションなどが「新たな取得」とみなされる可能性もあるため、専門家への確認が推奨されます。

参考情報：

• • 税理士法人山田パートナーズの分析

• • 相続税評価の基本（国税庁）

Q3. 自宅として住んでいるマンションも評価が変わりますか？

A. 今回の改正案は「投資用不動産」、つまり他人に賃貸している不動産が対象です。被相続人や親族が実際に居住している自宅については、基本的に従来の評価方法が維持される見込みです。

政府税制調査会の資料でも明確に「貸付用不動産」という表現が使われており、自己居住用の不動産は対象外と考えられます。

居住実態の重要性： ただし、居住実態の判断は厳格に行われる可能性があります。形式的に住民票を移しただけでは不十分で、実質的な生活の本拠がどこにあるかが重要な判断要素となります。

確認される可能性のある項目：

• • 光熱費の使用状況（電気・ガス・水道の継続的な使用実績）

• • 郵便物の配達先

• • 家族の生活実態（家財道具の配置、日常生活の痕跡）

• • 住民登録の履歴

• • 近隣住民への聞き取り

過去のタワマン節税否認事例でも、購入目的や居住実態が重視されています。単なる節税目的ではなく、実質的な居住や賃貸経営の実態が求められます。

参考情報：

• • 国税庁 – 小規模宅地等の特例における居住要件

Q4. 一棟マンションや不動産小口化商品も規制対象ですか？

A. はい、対象となります。2024年の改正では居住用区分所有マンションのみが対象でしたが、2026年の改正案では「相続開始前5年以内に取得した賃貸用不動産すべて」が対象となる予定です。

対象となる不動産の種類：

1. 1. 一棟賃貸マンション・アパート
      • • 相続開始直前に多額の借入で購入するケースが国税庁から問題視されています
      • • 実際の事例：21億円で購入した物件を4.2億円と評価し、相続税を大幅に圧縮したケースが指摘されました

1. 1. 不動産小口化商品
      • • 任意組合型
      • • 匿名組合型
      • • 賃貸型
      • • 商品として小口化された貸付用不動産は、売買実例価額等を基に算定される見込み

1. 1. その他の賃貸用不動産
      • • 商業ビル
      • • オフィスビル
      • • 賃貸用戸建て住宅

国税庁は、2025年11月の政府税制調査会で、「一棟所有の賃貸用マンションや不動産小口化商品を利用した節税スキームが散見され、個別対応が避けられない」と明確に指摘しています。

参考情報：

• • 不動産小口化商品の相続税評価見直し（税理士法人FPC）

• • ダイヤモンド・オンライン – 賃貸不動産評価ルール大変更

Q5. 今から相続税対策を始めるなら、何をすべきですか？

A. まず現状の資産状況を把握し、相続税の概算額を計算することから始めましょう。その上で、以下の対策を組み合わせることが効果的です。

1. 生命保険の活用

非課税枠：500万円×法定相続人の数

相続人が受け取る死亡保険金には非課税枠があります。例えば、法定相続人が配偶者と子ども2人の計3人の場合、1,500万円まで非課税となります。

• • 詳細：国税庁 – 相続税の課税対象になる死亡保険金

2. 計画的な生前贈与

相続時精算課税制度の年110万円基礎控除を活用

2024年1月から、相続時精算課税制度に年110万円の基礎控除が新設されました。この枠内であれば、贈与税も相続税もかかりません。特別控除2,500万円とは別枠です。

• • 注意：相続開始前7年以内の暦年贈与は相続財産に加算されます（2024年改正で3年から7年に延長）

• • 詳細：国税庁 – 相続時精算課税制度

3. 小規模宅地等の特例の準備

居住用・事業用宅地で最大80％評価減

適用要件を満たせば、土地の評価額を大幅に減額できます：

• • 詳細：国税庁 – 小規模宅地等の特例

4. 教育資金・結婚資金贈与

特例制度を活用することで、まとまった金額を非課税で贈与できます：

• • 教育資金一括贈与：最大1,500万円（学校等以外は500万円）

• • 結婚・子育て資金一括贈与：最大1,000万円（結婚資金は300万円）

適用要件や期限があるため、事前に確認が必要です。

5. 専門家への早期相談

税理士等に個別の状況に応じた対策を相談することが重要です。特に以下のケースでは専門家の助言が不可欠です：

• • 不動産を多数保有している

• • 事業を営んでいる

• • 相続人間で意見が分かれる可能性がある

• • 海外資産がある

重要なポイント：

単一の手法に依存せず、長期的な視点で複数の対策を組み合わせることが重要です。特に相続開始前7年以内の贈与は相続財産に加算されるため、できるだけ早期から計画的に実施することが推奨されます。

また、2026年の税制改正により、「駆け込み」の不動産購入は相続税節税効果がなくなる見込みです。真正面からの事業承継や長期的な資産運用を視野に入れた対策が求められています。

参考情報：

• • 国税庁 – 相続税・贈与税の改正のあらまし

• • 相続税の申告要否判定コーナー

最新情報の入手先

税制改正は流動的な情報です。最新情報は以下で確認してください：

• • 国税庁ウェブサイト： https://www.nta.go.jp/

• • 財務省（税制改正情報）： https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/index.html

• • 税理士会の情報提供： 各地域の税理士会ウェブサイト

参考動画

相続税対策とマンション評価の関係について、さらに理解を深めたい方は、こちらの解説動画もご覧ください。専門家による分かりやすい説明が視聴できます。

免責事項

本記事の内容は2025年12月時点の情報に基づいており、今後の税制改正により変更される可能性があります。個別の相続税対策については、必ず税理士等の専門家にご相談ください。